Muchas son las dudas que nos surgen al momento de firmar un contrato de arrendamiento, ya que, en varias situaciones la ley deja campo abierto al pacto entre partes y no se está consciente de las consecuencias legales.
1). El tiempo de duración del contrato de alquiler: el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos trata sobre este punto, y establece lo siguiente:
Plazo mínimo: “1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.”
La premisa más importante de este extracto del artículo 9 es que la duración es libremente pactada entre las partes interesadas (arrendador y arrendatario), haciendo referencia al plazo mínimo, conjuntamente con la prórroga a la que están obligados los propietarios y que supone un derecho para el inquilino: de esta manera tenemos que la prórroga en caso de que la propiedad esté representada por un particular, será de 5 años, mientras que en el caso de ser una empresa o sociedad (persona jurídica) será de hasta 7 años.
Para poder comprender lo anteriormente expuesto debe analizarse paralelamente con el artículo 11 de la misma ley:
“Desistimiento del contrato:
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización". (negritas nuestras).
En esta parte hay que empezar por el “al menos seis meses”, ya que lo que la ley quiere transmitir es que no hay un mínimo de contrato (anteriormente pudimos ver que es un pacto libre entre partes), pero que tiene que ser igual o superior a seis meses.
Con esto hay que dejar claro que NO SE ESTÁ AFIRMANDO que todos los contratos tienen como tiempo mínimo de cumplimiento por parte del inquilino seis meses. Incluso puede llegar a pactarse directamente un tiempo mínimo de 5 años. Y es importante ya que el incumplimiento trae consecuencias para el arrendatario.
¿Qué sucede si no cumplo con el mínimo de tiempo establecido en el contrato?
Para determinar las consecuencias del incumplimiento del tiempo de permanencia en el inmueble, debe tomarse en cuenta cuál es el mínimo establecido en el contrato de alquiler. Por ende, si el mínimo se ha pactado por ambas partes en X cantidad de años, la indemnización será un mes de renta por cada año que no haya cumplido. Si el mínimo se estipuló en un año, será la parte proporcional (renta / 12 meses x la cantidad de meses que falten por cumplir hasta alcanzar el año).
2). Fianzas y garantías adicionales:
Generalmente hay confusión entre el concepto de fianza y de garantías, y en la práctica muchos, incluyendo portales web dedicados al alquiler de inmuebles, lo dan por igual. Lo cierto es que no son lo mismo y su objetivo tampoco lo es.
Fianza: la ley exige al arrendador pedir un mes de fianza y depositarla en el IVIMA. El no hacerlo acarrea sanciones para los propietarios, así como no depositarla en un plazo de un mes desde la entrada en vigor del contrato.
Garantías adicionales: no es obligación para el propietario y se deben pactar entre ambos. Están dirigidas a garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato, así como la conservación del inmueble.
¿Cuántas garantías debo ofrecerle al propietario?
En este aspecto hay que enfatizar en el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, pues ha establecido límites en cuanto a la entrega de garantías adicionales a la fianza a dos meses de renta. Antes de la entrada en vigencia de dicho decreto, la ley dejaba abierto el concepto de garantías; decía textualmente: “el arrendador podrá pedir las garantías que crea conveniente” y bajo este precepto entraban, por ejemplo, los seguros de impagos a cargo del arrendatario, más meses en concepto de garantía, etc.
Muchos han opinado que en esta modificación se afectan principalmente a aquellos que no cumplen con lo que generalmente exigen los propietarios y compañías de seguros al momento de aprobar la solvencia de un posible inquilino (contrato de trabajo indefinido, 3 últimas nóminas y antigüedad de al menos un año), ya que, en sustitución a estos requisitos, el interesado en alquilar podía ofrecerle al arrendador más garantías.
¿Puedo compensar la fianza o garantías con rentas?
La respuesta es NO. Y hay que tener cuidado con las consecuencias de esta acción ya que se podría entrar en un impago. ¿Por qué? Ni la fianza ni las garantías se pueden compensar con la renta (y de lo contario así debe quedar pactado entre partes), por lo tanto, al querer hacer la mencionada compensación, no se está haciendo más que dejar de pagar la mensualidad correspondiente.
¿Qué hacer si el propietario que no me ha devuelto la fianza?
Es importante que, al hacer entrega de las llaves, se firme un escrito donde se establezca estar al corriente del pago de las mensualidades y servicios, así como la comprobación del estado de la vivienda y de la devolución de fianza y garantías en caso de que se hayan entregado. Esto permitirá tener un paso adelantado, y el arrendador tendrá un plazo de hasta un mes para realizar la devolución (de lo contrario generará intereses). Una vez transcurrido el mes sin haber recibido el monto, el arrendatario deberá enviar un burofax exigiendo la cantidad correspondiente, de esta manera se demostrará formalmente la reclamación. Si no diera resultado, tendría que hacerse por los juzgados.
3). Daños menores y mayores (conservación y desgaste por uso ordinario):
¿Cómo se deben pactar los daños menores y los daños mayores?
Este aspecto suele ser uno de los más polémicos al momento de firmar el contrato de arrendamiento, debido a que no siempre se tiene claro lo que son los daños mayores y menores, cómo se determina el desgaste por uso ordinario y a qué deber de conservación está obligado el inquilino.
La principal recomendación es la de hacer un inventario de la vivienda objeto de alquiler, y adjuntar un registro fotográfico, de esta manera el propietario podrá posteriormente probar algún daño imputable al mal uso, y el arrendatario evitará posibles inconvenientes al momento en el que decida dejar el inmueble.
El deber de conservación al que está obligado el inquilino encierra los daños menores, como el cambio de bombillas e incluso la pintura del inmueble, siempre que éste aún habite la vivienda, no así los daños mayores ya que no dependen del arrendatario y es el arrendador el que debe subsanarlos. Ahora, una vez dejado el inmueble, la carga de la prueba se traslada al arrendador y es quien debe probar que hubo un mal uso de la vivienda.
En reiteradas sentencias se ha desestimado la petición de propietarios de cobrar de la fianza los gastos de pintura o deterioros de suelos de parqué ya que han sido acreditados al uso ordinario, así como también orificios en paredes.
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